La decisión de pedir una hipoteca es una decisión difícil. Requiere de analizar bien la situación económica, nuestras circunstancias personales, las condiciones que nos ofrecen y nuestra capacidad para afrontar el pago de la que será nuestra cuota.
Una de las principales incógnitas es siempre si debemos de solicitar una hipoteca fija o una hipoteca variable. Básicamente, la diferencia radica en que la hipoteca fija tiene un tipo de interés fijo y, por tanto, una cuota fija y conocida durante toda la duración de la hipoteca, mientras que la hipoteca variable tiene un tipo de interés que está ligado al tipo de interés del mercado interbancario (el Euribor 12 meses generalmente) y que, por tanto, la cuota resultante variará si el tipo de referencia varía.
Hipoteca a tipo fijo
Por tanto, la hipoteca a tipo fijo nos permite hacer una previsión segura de nuestros costes financieros a lo largo de toda la vida del préstamo mientras que en la variable eso no es posible más que en el corto plazo (se suele modificar el tipo anualmente).
Hipoteca a tipo variable
Precisamente, por este riesgo, la hipoteca a tipo variable suele ofrecer unas condiciones mejores que la hipoteca a tipo fijo. Por ejemplo, si una hipoteca fija te pide un 3%, lo normal es que la hipoteca variable te pida algo menos ya que en la hipoteca a tipo fijo pagas una “prima” por poder asegurarte un tipo durante toda la vida de la hipoteca. De lo contrario, no habría incentivo alguno a que nos expongamos a una subida de tipos.
Es por ello que lo que estamos viendo en la actualidad, donde las hipotecas variables piden un tipo MENOR que las hipotecas variables, resulta extraño, aunque existe una razón. Una razón, además, que debemos de conocer ya que puede darnos información muy relevante a la hora de considerar qué tipo de hipoteca queremos solicitar.
Curvas de los tipos de interés
La respuesta a esto la encontramos en las curvas de los tipos de interés. Estas son simplemente la diferencia entre los tipos a un plazo bajo y los tipos a otro plazo mayor. Por ejemplo, la curva de tipos 2 años 10 años es la diferencia entre los tipos a 2 años y los tipos a 10 años.
La forma natural que debería tener las curvas es positiva, es decir, que a mayor sea el plazo mayor tendrá que ser el tipo. La razón es similar a la que observábamos antes, si invertimos nuestro dinero a 20 años al 3% y en algún momento los tipos suben al 6% hemos perdido la oportunidad de poder obtener esa rentabilidad ya que nosotros ya nos hemos comprometido a recibir tan solo un 3% durante 20 años. Esto es lo que se llama prima de liquidez y, como decía, en principio tiene que ser positiva de forma que cuanto más tiempo tengas que esperar para poder recoger tu dinero mayor tendrá que ser el tipo de interés.
No obstante, las curvas se mueven a lo largo del tiempo y estas pueden llegar a estar invertidas, reflejando que las primas de liquidez son negativas, es decir, que cuanto más tiempo tengas que esperar menor será el tipo de interés que recibirás. Hay mucha discordia sobre los motivos de que esto ocurra. A nosotros nos tiene que dar igual por qué ocurre, tenemos que analizar si podemos o no aprovecharnos de eso de alguna forma.
Para ello, entendamos qué significa que la curva de tipos esté invertida. Desde el punto de vista de rentabilidad, nadie está dispuesto a aceptar un menor tipo de interés por esperar más a la hora de recibir su dinero. El hecho de que esta se mantenga negativa se debe a que los inversores están esperando que los tipos bajen. De lo contrario simplemente no habría oferta de inversiones a largo plazo, lo cual haría que los tipos subieran hasta que los inversores volvieran a sentirse cómodos.
Fase final del ciclo económico
Además, estas inversiones de las curvas coinciden con las fases finales de los ciclos económicos donde los bancos centrales se han visto obligados a subir tipos normalmente ante un repunte de la inflación. El mercado reconoce que estos tipos son demasiado elevados y que tarde o temprano provocará una recesión, por lo que a medida que los tipos a corto suben por las políticas de los Bancos Centrales, los tipos a largo suben menos, provocando esa inversión de la curva.
Esto es importante, porque por un lado estamos viendo que la hipoteca variable es más cara que la hipoteca fija, pero por otro lado todo apunta a que los tipos podrían caer más pronto que tarde. Lo primero nos hace apostar por una hipoteca fija, mientras que lo segundo nos hace apostar por una hipoteca variable. ¿Cómo decidimos entonces qué tipo de hipoteca debemos de firmar?
Entonces… ¿Qué tipo de hipoteca es más favorable?
Esta es una decisión que, por desgracia, nadie puede tomar por ti. Dependerá de tu capacidad de afrontar posibles subidas en los tipos y de tu aversión al riesgo, así como tu capacidad de ahorro que te permita en un futuro amortizar de forma anticipada la hipoteca.
Nosotros seguimos viendo que la hipoteca a tipo fija es muy atractiva a pesar de las subidas que hemos visto los últimos años. Seguimos teniendo tipos que están muy por debajo de la media histórica y, aunque los tipos puedan caer, el margen que tienen tampoco es relevante.
Tendríamos que irnos a una situación como la que teníamos antes de la pandemia, donde los tipos estaban al 0%. Independientemente de que esto sea más o menos probable, lo cierto es que lo que podemos ganar no es tanto como parece y se subestima lo que podemos perder.
Por tanto, y teniendo en cuenta que lo principal es atender a las circunstancias personales de cada uno, desde un punto de vista histórico y en una situación normal, las condiciones actuales en las que se ofrecen las hipotecas a tipo fijo nos parecen interesantes a largo plazo.
